Der Generalunternehmer ist ein Vertragsmodell, bei dem ein einziger Auftragnehmer dem Bauherrn die gesamte Bauleistung schuldet. Er führt einzelne Gewerke selbst aus und vergibt die übrigen als Nachunternehmerleistungen.
Aufgaben
Der GU übernimmt die Verantwortung für die vollständige Ausführung des Bauwerks einschließlich Koordination sämtlicher Gewerke, Terminsteuerung, Qualitätssicherung und Abrechnung. Gegenüber dem Bauherrn haftet er für alle Leistungen seiner Nachunternehmer wie für eigene.
Typische Leistungsbestandteile: Rohbau in Eigenregie, Ausbaugewerke und Technische Gebäudeausrüstung meist als Subunternehmerleistung. Der GU erstellt einen Generalzeitplan, führt Jour-fixe-Besprechungen und koordiniert Schnittstellen zwischen Gewerken.
Abgrenzung
Generalübernehmer (GÜ): Übernimmt zusätzlich die Planung und wird häufig vor Baubeginn beauftragt. Er führt keine eigene Bauleistung aus, sondern vergibt alles weiter. In Deutschland weniger verbreitet als der GU.
Einzelvergabe: Der Bauherr vergibt jedes Gewerk direkt. Er trägt die Schnittstellen- und Koordinationsverantwortung selbst und braucht eine starke Bauleitung.
ARGE (Arbeitsgemeinschaft): Zwei oder mehr Bauunternehmen bilden eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, um gemeinsam ein Bauvorhaben abzuwickeln. Alle Partner haften gesamtschuldnerisch nach außen.
Vertragsgrundlage
Der GU-Vertrag ist rechtlich ein Bauvertrag nach §§ 650a ff. BGB oder ein VOB/B-Vertrag. Er enthält regelmäßig einen Pauschalpreis, eine Festfrist und eine umfassende Leistungsbeschreibung. Sonderregelungen betreffen Planungsverantwortung (falls ausführungsnahe Planung übernommen wird), Bemusterung und Schnittstellen zur Bauherren-Planung.
Praxis
Für den Bauherrn ist der GU attraktiv, weil er nur einen Ansprechpartner hat. Risiken wie Koordination, Terminverzug eines Gewerks oder Insolvenz von Nachunternehmern trägt der GU. Im Gegenzug rechnet der GU einen Generalunternehmerzuschlag auf die Subunternehmerpreise auf, typischerweise im zweistelligen Prozentbereich.
Ein häufig unterschätztes Risiko für den GU ist die Koordination mehrerer Gewerke auf beengten Baustellen, insbesondere im Bestand. Ein sauberes Nachunternehmermanagement mit klarer Leistungsabgrenzung, Bauzeitenplan und Mängelmanagement ist zentral.
Verwandte Begriffe
- §§ 650a ff. BGB
- VOB/B
- § 631 BGB
Generalunternehmer in der Praxis umsetzen.
BauGrid bildet VOB, GAEB, REB und die wichtigsten Rechnungsformate direkt im Tool ab. Kostenlos starten mit bis zu 5 Nutzern.