Mit der Reform des Bauvertragsrechts, die am 1. Januar 2018 in Kraft trat, hat der Gesetzgeber einen eigenständigen Bauvertragstyp in §§ 650a bis 650h BGB geschaffen. Diese Regelungen gelten für Verträge über die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks oder eines Teils davon.
Rechtsgrundlage
Der Bauvertrag ist eine Unterform des Werkvertrags und baut auf den allgemeinen werkvertraglichen Regelungen (§§ 631 ff. BGB) auf. Die §§ 650a ff. gehen als spezielle Normen vor. Sie sind in weiten Teilen zwingend und können durch AGB nur eingeschränkt abbedungen werden.
Wesentliche Regelungen
§ 650b BGB - Anordnungsrecht: Der Besteller kann Änderungen der geschuldeten Leistung anordnen. Kommt binnen 30 Tagen keine Einigung über Ausführung und Mehrvergütung zustande, kann der Besteller die Änderung einseitig in Textform anordnen. Ausgenommen sind Anordnungen, die dem Unternehmer nicht zumutbar sind.
§ 650c BGB - Vergütungsanpassung: Die Mehr- oder Mindervergütung richtet sich nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen. Alternativ kann der Unternehmer auf Basis seiner Urkalkulation abrechnen.
§ 650e BGB - Bauhandwerkersicherungshypothek: Der Unternehmer kann eine Sicherungshypothek am Baugrundstück verlangen.
§ 648a BGB - Kündigung aus wichtigem Grund: Beide Parteien können den Vertrag aus wichtigem Grund kündigen. Nach der Kündigung haben die Parteien das Recht auf Zustandsfeststellung (§ 650g BGB).
§ 650g BGB - Zustandsfeststellung und Schlussrechnung: Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, können die Parteien eine gemeinsame Zustandsfeststellung durchführen. § 650g Abs. 4 regelt die Fälligkeit der Schlussrechnung.
Praxis
Der BGB-Bauvertrag ist der gesetzliche Standardfall. Er gilt immer dann, wenn die Parteien keine abweichende Vereinbarung treffen, insbesondere wenn die VOB/B nicht wirksam einbezogen wurde. Bei Verbraucherbauverträgen (§ 650i BGB) gelten zusätzliche Schutzvorschriften mit Baubeschreibungspflicht, 14-tägigem Widerrufsrecht und Höchstgrenzen für Abschlagszahlungen.
Abgrenzung
Der BGB-Bauvertrag gilt unmittelbar kraft Gesetz. Der VOB/B-Vertrag entsteht nur durch ausdrückliche Einbeziehung der VOB/B als AGB. Beide Vertragstypen führen zu ähnlichen, aber nicht identischen Ergebnissen etwa bei Abschlagszahlungen, Abnahme und Gewährleistung.
Verwandte Begriffe
- §§ 650a ff. BGB
- § 650b BGB
- § 650c BGB
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