Der Bauleiter nimmt im deutschen Baurecht eine doppelte Rolle ein: Er ist öffentlich-rechtlich nach Landesbauordnung bestellt und kann zugleich im privaten Vertragsverhältnis als Objektüberwacher tätig sein. Die beiden Funktionen haben unterschiedliche Rechtsgrundlagen, Inhalte und Haftungsfolgen.
Bauleiter nach Landesbauordnung
Die Landesbauordnungen der Bundesländer verlangen bei genehmigungspflichtigen Vorhaben in der Regel die Bestellung eines Bauleiters durch den Bauherrn. Der genaue Umfang variiert je nach Landesrecht, folgt aber einem gemeinsamen Grundmuster.
Aufgaben: Überwachung der Ausführung, Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften (Baugenehmigung, Landesbauordnung, Nachbarschutz, Arbeitsschutz auf der Baustelle), ordnungsgemäße Einrichtung der Baustelle und Gefahrenabwehr.
Qualifikation: Die Landesbauordnungen verlangen eine für die Bauaufgabe ausreichende Sachkunde und Berufserfahrung. Häufig genannt werden Architekten, Bauingenieure oder Personen mit vergleichbarer Qualifikation. Für bestimmte Sonderbauten gelten erhöhte Anforderungen.
Haftung: Der Bauleiter nach LBO haftet gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und kann bei Verstößen bußgeldrechtlich und gegebenenfalls strafrechtlich belangt werden.
Objektüberwachung nach HOAI
Die Objektüberwachung ist Leistungsphase 8 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Sie umfasst die Überwachung der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit der öffentlich-rechtlichen Genehmigung, den Ausführungsplänen, den Leistungsbeschreibungen und den allgemein anerkannten Regeln der Technik.
Typische Leistungen: Baustellenbegehungen, Führen eines Bautagebuchs, gemeinsames Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen, Rechnungsprüfung, Mängelmanagement und Koordination der am Bau Beteiligten. Die Leistung wird im Rahmen eines privatrechtlichen Vertrags zwischen Architekt bzw. Ingenieur und Bauherr erbracht.
Abgrenzung
Die Rollen können in Personalunion wahrgenommen werden, müssen es aber nicht. Ein Architekt, der Leistungsphase 8 beauftragt ist, ist damit nicht automatisch Bauleiter nach Landesbauordnung, und umgekehrt. Der Bauherr muss beide Funktionen ausdrücklich übertragen.
Außerdem gibt es in Bauunternehmen den sogenannten unternehmerischen Bauleiter, der die eigenen Baustellen des Unternehmens betreut. Dieser hat eine interne Funktion und ist vom öffentlich-rechtlichen Bauleiter und vom HOAI-Objektüberwacher zu unterscheiden.
Praxis
Ein sauber geführtes Bautagebuch, strukturiertes Mängelmanagement und dokumentierte Baustellenbegehungen sind die zentralen Werkzeuge. Die Unterschiede in den Landesbauordnungen sollten im konkreten Bundesland geprüft werden.
Verwandte Begriffe
- Landesbauordnungen
- HOAI Leistungsphase 8
- BaustellV
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