Die Vertragsstrafe ist ein häufig vereinbartes Druckmittel im Bauvertrag. Sie soll den Auftragnehmer zur termingerechten Fertigstellung oder zur Erreichung vereinbarter Zwischenziele anhalten und dem Auftraggeber einen pauschalen Ausgleich für Verzögerungsschäden sichern, ohne dass er konkrete Schäden nachweisen muss.

Rechtsgrundlagen

Allgemeine Regeln zur Vertragsstrafe finden sich in §§ 339 bis 345 BGB. Für den VOB-Vertrag ergänzt § 11 VOB/B. Ist die Vertragsstrafe in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) vereinbart, unterliegt sie zusätzlich der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB.

Höchstgrenze 5 %

Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine in AGB vereinbarte Vertragsstrafe für die verspätete Fertigstellung einer Bauleistung nur bis zu einer Obergrenze von 5 % der Auftrags- bzw. Abrechnungssumme wirksam. Darüber hinausgehende Strafen benachteiligen den Auftragnehmer unangemessen und sind insgesamt unwirksam (keine geltungserhaltende Reduktion). Zu beachten ist außerdem die Angemessenheit des Tagessatzes; auch hier kommt es auf die Höhe der vereinbarten Einzelstrafe und des Gesamtdeckels an.

Vorbehalt bei Abnahme

Eine zentrale Falle ist § 341 Abs. 3 BGB: Hat der Auftraggeber die Leistung abgenommen, kann er die verwirkte Vertragsstrafe nur dann verlangen, wenn er sich das Recht bei der Abnahme vorbehalten hat. Der Vorbehalt muss ausdrücklich, eindeutig und dokumentiert erfolgen, typischerweise schriftlich im Abnahmeprotokoll. § 11 Abs. 4 VOB/B enthält eine parallele Regelung für den VOB-Vertrag.

Ausnahmen vom Vorbehalt

Ein Vorbehalt ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn die Vertragsstrafe vor Abnahme bereits durch Aufrechnung geltend gemacht und damit erloschen ist, oder wenn der Auftraggeber bereits vorher deutlich gemacht hat, dass er die Strafe fordert. Verlässt sich ein Auftraggeber auf diese Ausnahmen, trägt er aber das Risiko, dass der BGH die Voraussetzungen eng auslegt.

Abgrenzung Schadensersatz

Die Vertragsstrafe steht neben dem Anspruch auf Schadensersatz wegen verspäteter Leistung. § 340 BGB lässt die Anrechnung der verwirkten Strafe auf einen weitergehenden Schadensersatz zu. Der Auftraggeber muss also keinen konkreten Schaden nachweisen, um die Strafe zu verlangen; ein darüber hinausgehender Schaden bleibt aber zusätzlich geltend machbar.

Häufige Fehler

Typische Fehler sind: zu hoher Tagessatz, fehlende Obergrenze, schlecht definierte Termine (Vertragsstrafen setzen klare und tauglich vereinbarte Termine voraus), oder das Vergessen des Vorbehalts bei Abnahme. Eine AGB-Klausel ohne 5 %-Deckel ist insgesamt unwirksam, so dass der Auftraggeber gar keine Vertragsstrafe mehr durchsetzen kann.

Individualvereinbarung

Als Individualvereinbarung (nicht als AGB) ist unter Umständen auch eine höhere Obergrenze denkbar; allerdings trägt der Auftraggeber die Darlegungs- und Beweislast, dass die Klausel wirklich individuell ausgehandelt wurde. Da Bauverträge häufig auf Mustern beruhen, ist diese Schwelle in der Praxis hoch. Auftraggeber sollten den Aushandlungsprozess daher sorgfältig dokumentieren.

Vertragsstrafe